借名买房是指当事人经协商，约定由借名一方实际支付购房款并实际享有房屋权益，但将房屋登记在他人名下的行为。借名买房的行为产生房屋的登记权属和事实权属相分离之效果。借名买房的原因多样，常见的原因包括规避“限购”、“限贷”等调控政策、隐藏个人财产、规避税负等。
大部分借名买房都是亲友之间，而且有一部分还没有签订任何书面协议，风险极大，在司法实践中很难得到法院支持，那如何证明是借名购房？
这类纠纷的争议焦点主要是如何认定借名购房关系的存在，可以从以下几个方面入手：
1.是否有借名购房的书面或者口头约定
若未签订书面的借名购房协议，则需证明双方有借名购房的口头约定，通常对方会对借名购房的事实予以否认，可从如下几点推定双方当事人之间达成了借名买房的合意。
2.涉诉房屋产权证由谁保管
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。借名方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书，而出名方不能提供证据证明借名方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时，可以初步考虑认定存在借名购房关系。
3.涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付
4.涉诉房屋由谁长期支配使用
相关房屋由谁长期支配使用也是一个重要的依据。借名方如能提供相关的水电费和取暖费等票据，证明了相关房屋一直由其居住，并进行了装修，而出名人对此不能作合理解释，可以作为认定借名人与出名人存在借名购房关系。
5.房屋出卖方的证明
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断的依据之一。
出资方如能按以上提供充分证据，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，能够形成高度盖然性，在不涉及违法和损害第三人利益的情形下，法院可以认定借名购房关系成立。
裁判理由节选
北京市第二中级人民法院（2017）京02民终10016号
虽然涉及案涉房屋的合同系由许X明出面签订，但根据本案许X丽与许X明系亲姐弟关系，购买案涉房屋时双方感情较好，许X丽曾对许X明有过帮助，在购买案涉房屋时许X丽又无住房公积金的实际情况下，存在许X丽为了降低还贷成本而借许X明之名购买案涉房屋的可能性。
另一方面，再结合许X丽交付了相应的购房首付款、并对案涉房屋进行了装修，购买了相应的家具、家电，实际在该房居住，还持有案涉房屋的相关手续原件，且又在还贷期间向许X明支付了相应的款项，以及后来许X丽在案涉房屋所在的同一小区借许X明之名购买两个车位的确定事实。本院认为，遵循逻辑推理和社会日常生活经验，能够认定存在许X丽借许X明之名购买案涉房屋的事实。
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终9395号
被上诉人贾X鸣夫妇当时购房确实存在资格问题，购房过程中其向被上诉人贾X汇款亦真实存在，涉讼房屋交付后亦由被上诉人贾X鸣夫妇实际装修及使用，上述事实与“约定书”载明的内容均能够相互印证，且上诉人亦认可夫妻双方共同投资购买的其他房屋均登记在双方名下。由此，一审法院认定被上诉人之间就涉讼房屋存在借名购房的合意，并无不当。
广东省高级人民法院（2017）粤民申8353号
涉案房屋虽登记在罗X娇名下，但根据双方签订的《协议》、公证书以及银行的网上转账单据等证据，可反映涉案房屋购房款和相关费用的实际支付方、房屋的实际使用支配和相关事务处理方均是时X琳一方（含其丈夫袁X发），且罗X娇既放弃对房屋的支配使用权利亦不承担任何责任义务。这符合借名购房中“借名人以他人名义购房，购房款项由购房者自己支付”的明显法律特征。至于罗X娇认为双方是借款关系，但其没有提交相关证据予以证实；而且，购房所需要的款项巨大，双方没有签订借款凭证，没有明确约定借款金额、还款方式、还款时间等，不符合一般人民间借贷的惯常做法。本院认为，时X琳的举证已完成对借名购房事实的证明，原审判决认定双方存在借名买房的事实，并判决要罗X娇协助时X琳办理过户，认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。
深圳市中级人民法院（2017）粤03民终761号
涉案房产由王X钧出资购买，王X钧与王X心之间存在借名买房的约定，且结合签订涉案房产买卖合同及过户事宜均由王X钧办理、涉案房产自购买以来一直由王X钧居住使用、出租并收益，房产证原件等均一直由王X钧持有等事实，确认王X钧与王X心与王X之间存在借名买房关系。
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